Financiamento imobiliário: A Caixa Econômica Federal anunciou uma nova modalidade de financiamento imobiliário ajustado pelo rendimento da poupança, acrescido de uma taxa de juros fixa que varia de 3,35% a 3,99% ao ano (dependendo da situação do cliente), e uma taxa de juros recomendada. A taxa Referencial (TR) foi redefinida para zero. Desde o dia primeiro de março você pode usufruir das novas opções, podendo definir novas linhas de crédito para compra de imóveis novos e antigos, construção e reforma.
Financiamento imobiliário: Taxa Selic
Observa-se que sempre que a Selic é igual ou inferior a 8,5% ao ano, o rendimento da poupança é equivalente a 70% da Selic mais a variação da Taxa Referencial (TR), atualmente zerada.
Ou seja, na atual taxa básica de juros de 2% ao ano, a taxa de retorno da caderneta é de 1,4% ao ano. Porém, se a Selic for superior a 8,5% ao ano, a remuneração será de 0,5% ao mês (6,17% ao ano) mais variação de TR.
Assim, hoje, o valor anual que os clientes vão pagar no novo método de crédito anunciado pela Caixa passa a ser de 4,75% (3,35% mais 1,4%). Além disso, o produto tem uma trava de 10,16% ao ano, ou seja, o valor máximo – de 3,99% mais o rendimento de 6,17% -, que a poupança pode alcançar em um cenário de alta da Selic.
Outras opções
Hoje, além das novas opções, o banco tem outras três opções: financiamento atualizado pela taxa básica de juros (agora zerada) mais taxa de juros prefixada (taxa de juros anual de 6,25%); opções corrigidas pelo IPCA, mais uma taxa fixa que começa em 2,95% a.a.; há também uma terceira alternativa com uma taxa de juros fixa a partir de 8% a.a.
A Caixa Econômica Federal é o segundo grande banco a anunciar a modalidade corrigida pela poupança. Em setembro do ano passado, o Itaú ofereceu a opção por esse formato às pessoas físicas (após lançar em abril a opção indexada à poupança para incorporadoras).
Com a fala, Pedro Guimarães
“Foi um ano histórico. Foram R$ 53,7 bilhões em volume financeiro financiado na Caixa para o segmento de renda média utilizando os recursos da poupança. Isso representa um crescimento de 101,7% em relação a 2019. Nós temos 43,3% de market share desse segmento no mercado” disse Pedro Guimarães, presidente da Caixa, em coletiva online realizada na quarta-feira (25/02).
Além disso, de acordo com os dados do terceiro trimestre de 2020, o banco acumula saldo de poupança de 387,6 bilhões de reais, superior ao de seus principais concorrentes.
Como vai funcionar?
Os interessados poderão financiar 80% do valor do imóvel por até 35 anos (a entrada mínima é, portanto, de 20%). O crédito utiliza um sistema de amortização fixa (SAC), o valor da parcela vai diminuindo com o tempo, você também pode optar por usar um modelo de preço, e o valor da parcela é fixo.
Não só os correntistas da Caixa, mas também os clientes de financiamento imobiliário de outros bancos poderão utilizar este método. O Banco Federal aceitará a portabilidade de crédito para o novo método de crédito. Guimarães ressaltou que “Se o cliente tiver o crédito imobiliário em outro banco, receberemos o financiamento”.
A Caixa compartilhou o plano de tarifas que cobrará. Considere a atual taxa de juros Selic, que é de 2% ao ano:
| Setor de atuação | Poupança com Selic a 2% | Taxa complementar | Taxa final | |
| Com relacionamento | Público | 1,40% | 3,35% a 3,75% (varia de acordo com o perfil) | 4,75% a 5,15% |
| Com relacionamento | Privado | 1,40% | 3,35% a 3,95% (varia de acordo com o perfil) | 4,75% a 5,35% |
| Sem relacionamento | Todos | 1,40% | 3,99% | 5,39% |
(Reprodução/Caixa)
Como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário
Como qualquer portabilidade de dívida ou financiamento, a modalidade que contempla o mercado imobiliário implica que o novo banco quite a dívida do tomador perante o banco inicial e ofereça outras condições para financiar o que resta.
Importante notar que, em geral, o banco novo cobra uma taxa de cerca de R$ 3.100 para avaliar o imóvel e todos os custos de documentação para averbação fiduciária também ficam por conta do cliente. Esses custos, além do custo efetivo total (CET) do financiamento, devem ser colocados na ponta do lápis.
Tendo todos esses fatores em vista, Walter Franco, professor de economia do Ibmec SP, estima que só seria efetivamente vantajoso optar pela portabilidade agora em casos em que o financiamento foi fechado “lá atrás”, a juros próximos de 10% ao ano. “Se não, pelo custo embutido e pela burocracia, melhor não partir para essa agora”, diz.
A nova modalidade vale a pena?
Os juros cobrados pelo novo modelo da Caixa são inferiores aos praticados pelos concorrentes no mercado atual (as taxas de juros anuais estão entre 4,75% e 5,39%) porque a Selic está no menor patamar da história. O Itaú é o único banco que oferece essa modalidade, cobra taxas de atualização da poupança mais juros de 5,39% ao ano. No entanto, toda família precisa avaliar se esta é a melhor opção com base em seu orçamento e momento de vida.
Isso porque, apesar de ter uma taxa fixa, assim como acontece no financiamento atrelado ao IPCA, a opção indexada à poupança também conta com uma taxa flutuante. Assim, à medida em que os juros aumentarem, a remuneração da poupança vai acompanhar o movimento e, consequentemente, o valor do financiamento imobiliário pode subir.
“O risco existe. Se a Selic subir para o patamar acima de 8,5% a.a., já tem uma taxa acima do que você encontra hoje em outras modalidades, como o IPCA, por exemplo. Considerando que são contratos longos, isso deve ser levado em conta. Por outro lado, esse risco é minimizado porque o consumidor sabe o limite”, explica.
